主题：价格博弈面临破局 岁末或迎入市良机

从9月的前18个交易日看，全市新建商品住宅仅成交了26.4万平方米，比去年同期的59.5万平方米大跌52.34%，几乎创下历史同期最低。虽然低 总价、小户型房源仍颇受市场追捧，个别项目也销售较好，不过市场总体走势仍然低迷。同时楼市库存压力进一步增大，预计年底前成交量很难回升，甚至有可 能再创新低。

从目前楼盘的形势看，北京、上海等一线城市已经陆续出现了不少楼盘；二三线城市也紧随其后。但目前开发商的目的，主要在于试探市场所能接受 的价格底线，真正全面的楼盘少，更多楼盘的事实上只是优惠促销的广告营销手段。另外，普通商品住宅对销售的刺激作用远大于住宅，而大开发 商比中小开发商的幅度更大、且更动真格。

与开发商的火热促销相比，购房者却颇为淡定。政策力度空前,对人们的心理预期起到了正面的引导,追涨杀跌的心态使得楼市博弈的天平已经明显向购房者倾斜。当一线城市房价的下跌预期已经形成，小幅零星的已不能吸引购房者，即使是刚性需求也保持观望状态。

显而易见的是，在面临信贷紧缩和资金回笼难度增大的情况下，开发商们手中已无太多筹码与市场博弈。加之接近岁末又到了考虑明年开发所需现金流和土地储备 的时候，销售，盘活资金，以避免资金链断裂或是地产商能存活下来的不多选择之一。四季度市场仍有进一步下探空间。对于政策制定者而言，只要调控信号明 确并且传达出政策长期性的信息，必会使开发商降低盈利预期而销售。

而市场积累了一批刚性的自住型购房需求可能会在年末释放。自住型购房者面对年底新盘的低价入市，以及在购房需求紧迫性的刺激下，很可能纷纷选择 结束观望，出手购房。此外，CPI的高涨，也将使得一批前期观望的购房者为了财产的保值和更加急迫的入场。改善型需求的避险性，自住购房需求的迫切性 相互叠加，以及房源供应量的放大，新盘的打折促销，都将进一步刺激年末的市场交易量回升，使得“金九银十”或将演变为“岁末效应”。

当“低价热销、高价滞销”已经成为普遍情况，价格的再一轮普降或将开始。随着现金流不充裕的房地产商率先，行情会在四季度整体浮现。楼市价格战一触即发，对于那些有真正自住需求的购房者来说，选准性价比较高的楼盘，抓住年末即将出现的入市时机才是王道。