主题：国家规定商品房经验收合格的含义是什么？
- 发表于2013-07-18
一、注意及时接收入住通知书
1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。
2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。
提示：
1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。
2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。
3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。 4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担购房风险责任及税费。
二、确定房屋是否达到交付条件
1. 《竣工验收备案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房
- 发表于2013-07-18
2. 《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，注意保修期限。
3. 《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4. 《建设工程质量认定证书》
5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6. 实测面积登记表
提示：
1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
三、房屋检验
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。
“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：
1. 检测房屋面积：
- 发表于2013-07-18
以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。
一、买房相关税费
（一）商品房买卖应缴以下税费：
1、契税
2、房屋买卖交易手续费
3、买卖合同印花税
4、公共维修基金
5、房屋权登记费
6、房屋权印花贴税
7、权证工本费
（二）税费问题
提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
1. 契税
契税是业主取得产权证时向国家交的税。
缴纳时间：契税只能在过户时交纳
提示：除税务机关，任何单位无权代收。
实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。
2. 公共维修基金
此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
税率：房屋成交价 的2%。
提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。
3、面积测绘费
面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
4、物业费
一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。
- 发表于2013-08-01
看都看shi人了
- 发表于2013-08-05
很详细，谢楼主了，不过看得眼睛都花了
―――广州商品房合同交楼条件睇透透
商品房买卖合同第八条第1项“该商品房经验收合格”的含义是指开发商应当取得广州市建委出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，而不是区建设局出具的《建设工程施工质量验收监督意见书》。2003年8月15日，广东省建设厅针对广州市国土资源和房屋管理局的对如何理解“该商品房经验收合格”的请示（穗国房字〔2003〕417号），颁布了《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函〔2003〕63号）。该文件指出：“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”2005年8月使用的广州市新版合同已经将交楼条件由“该商品房经验收合格”，改为“1 、该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”，以免开发商欺骗业主。办理了工程竣工验收备案手续就是指开发商取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不是区建设局出具的《建设工程施工质量验收监督意见书》。后者只是区建设局出具的质量方面的单项验收，前者是广州市建委出具的须取得质量、消防、规划、人防、环保、燃气、室内环境、电梯等24项验收合格文件后的备案证明，《建设工程施工质量验收监督意见书》只是其中一项（具体见附件1建设工程竣工验收备案）。需要指出的，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》不是《广州市综合验收合格证》（即合同第八条的第2或者第3项），《广州市综合验收合格证》要求的条件比前者还高，比如增加了永久水电、通邮等条件验收合格（具体见附件2）。即使开发商取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，业主仍然要审查其是否具体永久水电，查询电话：核实永久用电：95598；核实永久用水：81962288。
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是办理房产证的必备文件，是房屋整体合格的必要的法律保障。如果商品房买卖合同第八条约定以“1、该商品房经验收合格”为交楼条件的，开发商不出示上述备案表原件的，业主有权根据合同第十一条约定拒绝收楼，并且按照合同第九条约定要求开发商支付违约金，以此促使开发商尽快取得上述备案表，同时为开发商尽快为业主搞好室内各自质量问题施加压力。注意，业主不要在开发商提高的任何文件上签字，验收房屋时，由开发商提供钥匙开门，不要在钥匙收条上签字，以为视为收楼。一旦收楼，违约金只能计算到实际收楼时止。同时，业主不要签订任何补充协议。凡是补充协议，必然对开发商有利，否则他为什么央求业主签订补充协议呢？如果确需签订的，可以委托律师陪同签订补充协议，或者咨询律师的意见。2004年7月，本律师经办的委托人张先生诉广州市景盛房地产开发有限公司延迟交楼支付违约金案件，合同约定交楼条件为“1、该商品房经验收合格”，开发商提交了《建设工程施工质量验收监督意见书》，我以上述文件为依据，主张开发商应当具备《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，一、二审法院均支持我方理由和请求（见附件3）。
此外，2005年8月广州市新版合同第11条约定的交楼条件“1 、该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”，也是指开发商取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
值得注意的是，购房者小心，有的开发商（如果广州某大开发商）在附件四中或者干脆在合同第八条中将“该商品房经验收合格”定义为：
1、合同第八条中该商品房经验收合格是指该商品房经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格。这是广州某大开发商的合同的条款。这是最低的交楼条件。其文件是《工程竣工验收报告》。建设单位就是开发商自己，其他四个单位都是开发商聘请的，说到底，就是开发商自行验收。这个条款是否有效，该开发商开发的某楼盘80余位业主已经于2005年9月在黄埔区法院提起诉讼，我们对结果拭目以待。
2、在合同第八条第4项中约定交楼条件为“4、取得建设工程施工质量验收监督意见书”，这是广州某大的开发商开了坏头，一些小开发商跟进。具体已经在前文详述。
3、在合同第八条第4项中约定交楼条件为“4、建设工程竣工验收报告”。这是广州某还是小有名气的开发商约定的交楼条件，最容易混淆视听。它与第1相同，即该商品房经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格。这只是办理竣工验收备案表的文件之一。
4、该商品房经规划验收合格。部分小开发商采用此条件。一般业主都知道，规划验收合格证只是办理竣工验收备案表的文件之一。
无论如何，购房者在签订商品房买卖合同时，尽量要求在商品房买卖合同第八条中选4,明确写明：“4、出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》”，如果是2005年8月以后的新版合同，要求选1,即“1 、该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续””。