主题：等不等贷款要不要置换 双限政策下买房策略咋定

等不等银行贷款？

案 例：A先生准备置换购房，看中他的房产的客户有两个，一个接受他的报价，但需要办理银行贷款，按目前银行的放款速度，贷款到位至少需要两三个月；另一个客 户能全额付款，但还价低于前一个客户十多万元。而A先生已经看好了要置换的新房，并谈妥了价格，问题是上家也要求一次性付款，A先生的难题是要不要等第一 个客户的贷款，他担心时间一长，自己看中的房子被别人抢走。

策略：A先生希望买下新房，这样，他需要考虑的问题就是，有没有办法筹到第一位客户贷款数额相等的“过桥”资金，如果能筹到，成本又是多少？如果筹资成本太高，不如接受后一位客户的还价。目前，个人短期融资的途径主要有三个，无抵押款、质押贷款和典当。

无抵押款目前的年利率约在8%左右，一般满三个月后可以提前还款，提前还款需要支付剩余 本金5%的手续费。无抵押贷款办理手续简便，一般只要求借款人在当地有固定的工作，收入稳定，但缺点是贷款的额度较低，比如，年收入10万元左右的借款 人，其借款额度最高只有13万元。

如果需要的“过桥”资金比较多，购房者可以选择质押 贷款和房产典当。质押贷款是客户以未到期的国债、存单、保单等为质押，向银行申请的贷款，其质押率最高可以达到质押物的九成。购房者可以借亲友的国债、存 单等做为质押物。房产典当目前的典当率基本可到房价的六成，典当的费用一般为每月3%左右，至少要典当两个月，从成本上来看，典当的费用最高，但如果仅仅 借用两三个月，其成本并不比前两种方式多很多。典当的是放款速度快，一般100万元以内，当天就可以放款。

要不要买卖置换？

案例：B先生刚刚换了工作，上班的距离大大增加。他打算将房产置换到单位，但了解下来，买卖置换需要缴纳很多税费，同事建议他换租，但他考虑租房很麻烦，今后小孩读书也是问题，还是希望通过买卖置换。

策 略：买卖置换与换租相比哪个合算？需要考虑的问题很多，首先要考虑的是两地房价的高低，如果房价差距不大，还要比较房租的高低，如果差价也不大，则还需要 考虑置换的时机。按照目前的税费政策，持有的房产是否满5年，税率的差别很大，比如，5年以内的非普通住房转让，要按照房产的全额征收约5.65%的营业 税及附加税费，而5年以上的只要按照差价征收。而如果转让的是唯一自住房，满5年的可以免征个人所得税。因此，不考虑其他因素，5年内房产最好不要置换， 不妨暂时换租。用不用儿子名义？

案例： C先生有一套房产，儿子刚刚参加工作不久，他计划将原有的房子卖掉，换一套大点的房子，问题是以儿子的名义买房，还是以自己的名义买房。中介的建议是以儿 子的名义购房，能享受首套房贷款优惠，等贷款办好后，再将自己的名字加到产证上，这样只需支付房价一半的契税，而能节省更多的房贷利息。

策 略：中介的建议确实能节省房贷利息，但C先生还要考虑其他一些因素，比如，儿子刚刚参加工作不久，其公积金缴纳有限，如果现在就买房，是否能用足公积金贷 款的额度？另外，以儿子一个人的名义买房，公积金贷款的最高额度只有30万元，即便有补充公积金也只有40万元。而如果儿子将来与妻子共同买房，其公积金 贷款的额度能翻一番。更需要考虑的是，如果限购、限贷政策执行时间较长，儿子将来买婚房的话，也要承担二套房贷的高利率，还有可能会无法贷款。