主题：2012年上半年江门楼市主要数据 同比下降明显

近日，市住房和城乡建设局发布了《江门中心城区（蓬江区、江海区）2012上半年房地产市场报告》。报告披露的多项主要数据均同比下降，商品房开发投资额同比下降一成，新开工面积同比下降41.3%；新建商品房成交面积下降35.3%，房价出现小幅调整，下降5.8%。另外，商品房供应区域结构变化明显；供应量受库存压力制约，土地供应略显偏紧。或许能让房地产从业人员感到可喜的是，成交量呈现出触底振荡回升趋势。

商业地产供应面积同比大幅增加

数据显示，2012年上半年江门中心城区共完成商品房开发投资合计22.66亿元，同比下降10%，其中住宅投资15.56亿元，同比下降29.7%；新开工面积56.3万平方米，同比下降41.3%，其中住宅34.42万平方米，同比下降43.0%；竣工面积40.09万平方米，同比下降37.1%；施工面积472.31万平方米，同比增长1.6%。

据市住建局统计，上半年中心城区批准预售商品房项目共20个；其中新开盘项目5个；批准预售面积46.24万平方米，同比下降20.1%，其中住宅面积41.89万平方米，同比减少26.8%；批准预售住宅共3386套，月平均564套，同比减少26.5%；批准预售套均面积123.7平方米，商业面积共4.34万平方米。

市场分析人士指出，从上半年江门中心城区房地产市场的供应来看，最大的特点是商业地产比重明显增加，供应面积同比大幅增加，比重也上升至接近一成。“由于对市场预期的不确定，部分符合预售条件的住宅项目选择延缓推出。这是上半年获批预售的面积同比减少的直接原因。”该分析人士说，观察各月供应量与库存量的关系图（如下图），可以知道在库存压力下开发企业推货十分谨慎。

供应区域结构在今年上半年出现明显变化，江海区成为新的供应热点。上半年江海区的供应量出现爆发式的增长，套数比例达64%，面积比例达57%，遥遥领先于其他区域。据了解，2012年上半年，江海区的江海碧桂园、翠湖湾、奕聪花园等楼盘先后开盘推货，吸引大量“刚需”客户购房。分析人士指出，上半年供应的户型呈“中间大，两头小”的格局，中等户型（90-144平方米）的套数比例占近六成，比较符合市场需求，但小户型的供应仍需适当增加。

开发商同比少收约四成的钱

报告显示，今年上半年中心城区新建商品房网上签约面积47.26万平方米，同比下降35.3%；签约金额28.34亿元，同比下降38.7%。也就是说，中心城区的开发商今年上半年同比少收了约四成的钱。这一说法在新建住宅的成交数据同样得以体现，今年上半年中心城区住宅签约面积40.57万平方米，同比下降36.7%，签约金额24.48亿元，同比下降41.1%；成交套数3393套，月平均成交566套，套数同比下降31.4%。上半年末住宅存量约6600套，同比增加10.0%，新建商品住宅签约加权平均价5747元，同比下跌5.8%。

分析人士认为，虽然今年上半年的成交总量处于近年来的低位，但仍保持一定的活跃度。“成交套数并没有出现跳水式的下跌，虽然同比下降31.4%，但与去年下半年相比则轻微下降，与2010年同期基本持平。可以判断本轮调控的市场底部已基本形成，而且实现‘软着陆’的机会较大。”

从逐月的成交量来看，呈现震荡上升的趋势：1月份以3年来的单月成交新低惨淡开局；2月起随着差别化信贷政策的落实，以及少部分楼盘大力降价促销，带动连续两个月的成交量出现明显回升；4月份回暖势头暂歇，5月份成交量再次上升，创去年8月以来的新高。6月份成交量回落至3月份的水平。

从成交的户型面积来看，大户型成交明显减少，中等偏小户型受到市场青睐。上半年住宅成交面积中位数为104.79平方米，同比减少13.83平方米。购房者户籍结构保持较为稳定，本市户籍比例为62%，与去年相同；境外购房者比例下降至1%，投资投机需求继续受到抑制。外地购房者较多分布在江海区的楼盘。

从成交的价格来看，成交单价得到回归合理，单价“5”字头的住宅在市场成交中明显占优，比例由去年的35%提高至今年上半年的43%。单价7000元/平方米以上的“豪宅”成交比例不足一成。受单价合理回归影响，今年上半年，户均成交总价也有所减少，成交总价中位数为60.27万元，同比减少5.45万元。总价60万元以下的房屋成交比例刚好占一半，40-60万元的房屋最热销，约占成交总量的四成。

未来市场供应比较充足

分析人士认为，今年上半年，伴随着国际经济形势的复杂多变、国内宏观经济增速下滑、以及房地产调控政策基调未变等因素的共同影响，我市房地产市场仍处于正常的行业调整周期内，各项指标表现相对疲弱，但市场成交量已探底并呈缓慢回升的趋势，房价也进一步回归合理，调控的成果初现。

展望下半年，在中央把“稳增长”放在重要位置，同时“调结构”决心依然坚定的背景下，房地产调控政策不会出现方向性的调整，市场库存压力和开发企业的资金压力也难以明显缓解。值得开发商稍为高兴的事情是，房地产行业最严峻的时刻已经过去，政策保持稳中微调，供应量和成交量有望继续稳步增加。

“再看远一些，未来1-2年的供应量是比较充足的。”市场分析人士认为，从近年的商品开发投资额、新开工面积和商品住宅套数成交走势可发现，商品房开发投资额主要受成交量的影响，而且“反应”一般延迟半年左右。因此，今年上半年开发投资额的回落以及回落的幅度都尚处于正常范围内。另外，由于项目新开工到申请预售一般经过一年左右的时间，2011年开始新批预售面积与上一年同期新开工面积之间的差距开始扩大，显示在建项目普遍放慢进度延迟入市，未来1-2年市场供应比较充足。