主题：中国经济，正被房产牵着走

    最近，媒体报道了不少有关房产的怪异现象，主要有以下几个：一，全国各大城市地价节节攀升，地王频频出现；二，全国各大城市城市空置率上身，销售下滑；三，开发商开始从股市巨额融资，万科A（000002）从股市融资112亿元计划通过，其他45家开发商融资1000亿元也会随之而来。

    透过这些怪异现象，我们看到，中国经济正被房产牵着走。

一，房产，是地方GDP的标杆，也是地方政府政绩的筹码。

    2009年1-6月份全国部分省市房产销售对GDP贡献率的统计：

     从以上数据我们可以看出，上海，北京房产对地方GDP的贡献率大于20%，其他省市的房产对地方GDP的贡献率都大于10%。一般认为，一个行业对GDP贡献率大于5%，那这个行业就可以认为是GDP的标杆，从上面的数据看出，各地方房地产业对对地方GDP贡献率都超过10%，因此可以认为，房产是地方GDP的标杆。

    市场经济与计划经济一个根本不同点，是计划经济以政府为主导，按计划生产，以生产总值作为追逐的主要目标，而市场经济则以企业为主体，以市场为导向，以效益作为追逐的主要目标。这也是粗放型增长方式和集约型增长方式的分水岭。改革开放以来，生产企业已逐步转向以效益为中心，它们不再重视生产总值，转向重视销售总值、销售收入和企业利润，以利润作为主要考核指标。政府的转变则远远落后于企业的转变。一些地区为了追求本地区的经济快速增长，仍然强调生产总值的作用，不仅规定硬性的GDP增长目标，而且规定建设项目，以项目配置资源，引导和指挥企业实现政府的意图。GDP作为干部考核标准，国家并没有明文规定，但实际上已成为一种共同的准则。说到这儿，就不难发现，政府为啥热衷于房产了。

二，房产，是地方财政的钱包

    今年年初，北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了深入调查和分析研究，向全国政协十一届二次会议递交了《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》的书面报告。

调研报告指出，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；而在开发项目的总费用支出中，大约一半(49.42%)流向政府；开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%；同时，房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。

3月11日上午，十一届全国人大二次会议新闻中心举行“住房保障问题”专题采访。住房和城乡建设部副部长齐骥在答问时对房价构成进行了解析。齐骥指出，各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。

“地方政府靠卖土地过日子，已经是司空见惯的事情了。”北京大军经济观察研究中心主任仲大军说，“过去我们估计政府拿走的能占30%，现在工商联的调研把这个数字提高了。”仲大军称一点不怀疑调研数字。

据国务院发展研究中心一份报告显示，土地出让金、房地产相关税收占地方预算的40%，而土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60%以上。这与工商联的调研数字颇为接近。

据报道，重庆市2008年房地产税费收入400余亿元，占全市财政收入的50.8%；郑州市2008年前三季度房地产和建筑安装行业税收收入40.6亿元，占全市税收总量48.6%。从三个一线城市来看，流向政府的份额上海的开发项目最高，为65%。其次是北京，为48%。最低的广州也达到了47%。地方政府在房地产业中受益程度可见一斑。

三，房产，是地方政府与开发商一起演的双簧，买票的是老百姓

    今年年初，“两会”期间，全国工商联在全国政协会上递交了一份《我国房价为何居高不下》的大会发言，称旗下房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府部分，在上海、北京、广州三个一线城市，超过或接近50%。于是有人惊呼：地方政府成了最大的开发商！

今年年初，上海的“房产费用调研数据”一出笼，上海市长韩正马上说不。我也以为这个数据未必靠谱。韩正认为太高“有误”，我则认为太低啦。我本一介草民，没有实据，只能凭经验和直觉。而韩正乃堂堂上海市长，对土地财政以及房地产税收知根知底。可惜韩正顾左右而言它，至今，没拿出更准确权威的数据驳斥工商联调研的数据“有误”。

     从产业链角度看，政府、开发商、老百姓，像食物链上大鱼、小鱼和虾米。土地是房地产的命根子，而土地资源垄断及其定价权在地方政府手里。和政府相比，开发商是弱势。老百姓在开发商眼里，是利润来源，但更是可以鱼肉盘剥的对象。

     房产，看透了就是开发商和地方政府一起演的双簧，买票的就是老百姓。

四，开发商用资金绑架银行和股民，撑腰的是政府

    9月10日，国家统计局发布的《全国楼市运行报告》终于出来，在报告中，披露了开发商资金来源，报告是这样写的：“1-8月，房地产开发企业本年资金来源33689亿元，同比增长34.2%。其中，国内贷款7384亿元，增长46.3%；利用外资298亿元，下降33.6%；企业自筹资金11045亿元，增长12.6%；其他资金14961亿元，增长52.7%。在其他资金中，定金及预收款8712亿元，增长43.2%；个人按揭贷款4507亿元，增长94.1%”。

    这组数据显示，资金来源33689亿元，企业自筹资金11045元，细心的人会问，自筹资金是自有资金吗？回答，不是的。其实，这里的自筹资金含有约4500-5000亿的股市融资，就是说是股民的钱。这样，我们可以简单地算出开发商自有资金不足20%。上海倒楼事件暴露出很多政府官员直接参股开发商，我深信这不是个别现象。央企，不懂房地产专业知识，没有开发经验，但他也开始进入房地产，并以“天价”不断制造地王，央企的资金是政府的。扣除央企资金是政府的，再扣除地方政府官员的参股，真正意义上的开发商的自有资金在10%左右。其他绝大部份资金来源于银行贷款和股市融资。

    最近，有关媒体报道，全国45家房地产开发商计划通过A股市场融资1000亿，在中国A股市场被誉为“圈钱大鳄”，“铁公鸡”，“葛朗台”的房产开发商万科A(000002)计划融资112亿已经表决通过。这不难看出，开发商对资金的饥渴。

    目前，房产空置率上升，销售下滑，地价节节攀升，地王频频出现，这些怪异的现象，不能不让我想到，开发商开始撒无赖，他要用资金绑架银行和股民。开发商的自有资金不足20%，房产价格一旦跌幅超过20%，所有风险立即转嫁给银行和股民。开发商深信，中国政府会为其撑腰的，会制定维稳政策控制房价。

五，政府经营土地，中国经济只好被房产牵着走

    房地产业对上下游经济的带动作用巨大，房地产的复苏是经济增长的有力保证。对地方政府而言，楼市、地市的活跃，为政府提供了丰沛的收入。一些地方财政收入上半年向好，与楼市的走强直接相关。

    但另一方面，过多的产业资本融入楼市，会为实体经济埋下隐患，不利于长远发展。从目前房地产投资异常火爆情况分析，不排除房地产业有“脱轨”的可能性。除银行信贷资金外，大量来自实体经济的资金也流入房地产的开发及购买领域，一方面加大房地产泡沫产生的可能性，另一方面将对实体经济的投资产生分流作用，并反过来造成后者对房地产形成更大依赖，一旦泡沫破灭，实体经济必将受到重创，股民也受重创。这是中国政府最不希望看到的。

    目前，消费、投资、出口拉动经济的“三驾马车”中，消费和出口还处在低谷。政府经营土地进退两难，中国经济只好被房产牵着走。