主题：楼市调控关键一年：关键在哪里？

新年伊始，楼市成交量依然没有回暖的趋势。统计显示，元旦假期前两天，北京住宅网签总量同比大幅下跌67%。经过过去一年的严厉调控，买卖双方在深度博弈中迎来了新年。业界人士判断，随着市场急剧变化，今年将是楼市调控、房价能否回归理性的关键一年。

去年年底的经济工作会议已经明确，今年房地产调控基调不变，限购的延续表明诸多调控政策正处于常态化。不论是房价控制目标还是保障房建设计划，问责力度加大，表明政府的调控决心和力度空前。在这种大背景下，楼市博弈将见分晓，房价有望走出屡调屡涨的怪圈，迎来实质性拐点。据了解，北京已率先的一些项目获得了热销，“羊群效应”正逐渐形成，越来越多的开发商嗅到了市场大调整的气味，为摆脱销售困境，开始选择以价换量。

元旦期间，记者致电广受关注的北京通州区“先锋”京贸国际城，售楼人员告诉记者，去年10月开盘的5号楼目前起价仅为13400元/平方米，相对于此前26000元/平方米的最高报价，幅度接近一半。“腰斩”式的也给该楼盘带来了短期热销，二期目前已卖出近一半。同样是位于通州区的合生花园去年底推出的为期两个月的团购价只有13000元/平方米，比周边二手房价格还要低，报名人数已经超过了可售套数的两倍之多。

部分楼盘促销效果显著反映出，如果开发商能够接受以价换量，那么成交量将会有所回升。在去年年底的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，今年严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。这意味着，未来刚性需求入市将会得到后续政策的支持，然而在盛行、房价预期大涨的时期，者对房价的价格弹性并不关注，如今自住型需求成为市场主要购买力时，高房价却成为横亘在购房者面前的一道难以逾越的门槛。今年开发商面临的资金回笼以及债务偿付压力更大，只有主动让利促销，才能消化库存，促使成交回暖。

今年是楼市调控关键一年，不仅在于房价即将出现调整，还在于整个房地产业也会因市场调整而出现前所未有的深度整合。过去开发商粗放式的经营模式造成市场里鱼龙混杂，在泡沫积攒的时期，一些内部经营管理不善的房企仍能获得生存空间，甚至业绩不菲。然而，市场大调整“山雨欲来”，在挤出泡沫过程中，这种粗放的经营模式必然会发生转变。

当前开发商的市场环境整体恶化，融资渠道全面收窄，在波诡云谲的竞争环境中，适者生存的竞争法则将彻底显现。为适应新的市场环境，开发商的资金储备尤为重要。在楼市的下行周期，恒大[简介最新动态]、万科[简介最新动态]等大型开发商有足够的腾挪空间，能够承受较长时间的滞销和大幅，但是小型开发商现金流却捉襟见肘，如果缺乏销售回款，则有可能会被淘汰出市场或者被迫转型。

房企业绩的明显分化，则有可能使楼市博弈更加复杂化，销售不畅的开发商必然会采取各种手段来对抗调控。我们看到，此轮调控始终伴随着许多杂音，在成交步入寒冬时，不少利益群体抛出了救市论。随着调控步入深水区，我们还应做好应对各种市场变化的预案和准备。

另外，今年还将是房地产制度层面改革的重要一年。经济工作会议部署推进房产税改革试点。房产税试点范围进一步扩大，无疑将优化房地产税收制度，解决住房保有环节税负缺失的弊端，始终对投机性需求保持高压态势，形成抑制投机的市场内在机制。业界分析，房产税制度层面的改革意义深远，是对楼市调控的中长期制度安排，其对楼市发展的长期影响将逐渐显现，值得购房者更多期待。同时，依靠商品房和保障房“两条腿”走路的住房供应体系，也有望在今年真正形成。去年1000万套保障房全部开工，今年住建部又提出新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，保障房大举入市将使我国的住房供需格局发生彻底变化。

在工业化、城镇化过程中，我国房地产业发展面临前所未有的良好机遇，但是泡沫滋生、房价畸高却让楼市走上了一条不可持续之路。调控的长远目标在于促进房地产市场转型，改变扭曲房价、催生泡沫的内在机制。今年行业大洗牌来临，房企价格竞争机制启动，为把楼市拉上理性繁荣的轨道创造良好时机，而前提在于各项调控措施能够得到切实有效的执行。