主题：再看房地产“拐点”

自2011年全国46个城市出台“限购令”以来，土地市场成交冷淡，楼盘频频打折促销，房企库存压力不断增大，中介出现“倒闭潮”……房地产市场热情消退是事实，但是否已真正达到拐点却依然扑朔迷离。

一边是“唱衰派”认为货币政策总体偏紧，房地产开发企业资金趋紧，并且国家要巩固调控政策成果，调控力度不会减；一边是有观点认为，降的只是环比数据，同比涨幅仍为正，房价下降仅是“假摔”，一旦政策放松，即会出现反弹。

2011年年底，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。2011年12月12日至14日召开的经济工作会议要求“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。”

“拐点”尚存疑，2012年楼市走向和政策方向依然是焦点。

“拐点”未定

部分城市有“拐点”迹象，其实城镇人均可支配收入的增速高于新建住宅销售均价增速。说“拐点”尚早，2011全国楼市只是量跌价不跌，“拐点”何时到来取决于政策。

中国经济时报：从目前情况来看，楼市量价齐跌，不乏机构和业内人士表示“拐点”出现，但“拐点论”的论证数据似乎得不到购房者认同，不少购房者认为房价仍然偏高。两位认为现在是否已真正达到拐点？为什么？

邓郁松：当我们说房价的时候，首先要说清楚是什么地方、什么类型的房价，因为不同地方的房地产市场存在较大差异，不能简单根据一个城市的房价变化情况来推断全国的整体情况。

目前来看，北京等部分城市的新建商品房销售均价确实已经出现了很明显的回落趋势， 但北京等部分城市近年来房价涨幅过大，且目前的房价显著高于合理水平，对像北京这样房价明显偏高的城市，房价仍需要进一步向正常水平回归，从部分城市的房价走势来看，“拐点论”的说法有一定道理。但由于部分城市的房地产市场发展状况与全国整体状况存在较大差异，我认为仅根据北京等部分城市的房价走势判断全国市场的情况是不合适的。

初步预计2011年全国新建住宅销售均价大约是1998年的2．8倍，2011年全国城镇人均可支配收入预计大约为1998年的4倍，总体看，住房制度改革以来，城镇人均可支配收入的增速高于新建住宅销售均价增速。从房价收入比看，用当年全国城镇户均可支配收入购买一套价格相当于当年城镇新建住宅销售均价的100平方米住宅，在1998年大约需要当年户均收入11年的时间；从1998年到现在，平均需要9．2年的时间；最低的时候是2008年，只需要不到8年的时间。而2011年，大约需要8．4年，只是略高于2008年，而低于1998年以来的其他年份。

但部分城市的情况与全国存在较大差异。以北京为例，用北京市的户均可支配收入购买100平米的房子，2000年—2006年，平均需要12年多一点，2007—2009年大概需要16—17年，2010年更是超过20年。很显然，北京等部分城市的房价明显高于正常水平。

是否达到拐点的争论其实并没有意义，但可以肯定的是，北京等部分城市短期内房价确实在往下走，而且需要进一步的回落才能达到合理的水平。而如果把全国城镇新建住宅销售均价作为一个指标的话，我认为大幅度回落的几率不大。

易宪容：房地产市场经过政府一年多来的宏观调控，取得了实质性的进展，国内房地产市场将可能出现巨大的变化。但我认为现在说已经达到拐点还太早。

我认为2011年的中国房地产市场是“量滞”，就是指全国主要的城市住房销售量下降，而价格却不变化，房价下跌只是个别楼盘或某些城市。从全国情况来看，住房价格水平仍然顶在天花板上并没有下来多少。

“拐点”何时到来取决财税政策调整。房地产税包括交易流转税、所得税及住房持有税或物业税，如果能够在税制设计方面做好功夫，遏制楼市投机并不难。

香港在抑制投机性购房方面就有经验值得我们借鉴，比如香港的住房交易税高达4．25％，如果是成交半年之内的住房交易税再加15％，一年之内交易的再加10％，二年内交易的再加5％。

政策是为了让市场回归

调控政策需“有保有压”，回归正常轨道需要中性住房金融政策，将投机性需求控制在合理范围内。政府既希望住房价格回归，又希望将调整风险成本降到最小，地方变通行不通。

中国经济时报：有11个城市的“限购令”即将到期，不少城市对于是否延续限购政策“语焉不详”。目前有一些地方政府已经采取了一些“变通”的松动政策，并且已经有银行表现银根松动的迹象。对于现行的楼市政策您怎么看？

邓郁松：房地产调控政策主要是针对房地产市场中出现的一些突出问题。从国际经验看，房地产出现问题最主要有两个原因，一是过于宽松的货币政策，二是投机性买房所占的比例过高。对限购政策的实施有很多争议，但出发点就是为了抑制投机性需求。为了房地产长远健康的发展，需要严格控制投机性需求。

我认为房地产调控政策不是紧缩或放松的问题，而是要“有保有压”，做到既能有效地抑制投机性需求，又不影响包括首次置业和改善型需求在内的自住型需求。从长远看，房地产调控政策要逐步从短期调控转向建立长效机制。我个人认为可以进一步完善包括限购在内的各种政策，要比较各种政策的成本、可操作性和效果，使之既能抑制性需求，又能对正常的自住型需求给予比较好的政策保障。

我认为重要的是如何使房地产市场向正常发展轨道回归。从市场长期持续健康发展来看，要把握两点，一是需要实行中性的住房金融政策，防止因住房金融政策大幅波动带来对住房需求的大幅波动。实行中性的住房金融政策意味着从住房金融层面，既不鼓励、也不抑制住房市场的发展；二是把投机性需求控制在合理的范围内，投机性购房比例较大是一定会出问题的。这两点把握好，房地产市场才能回归到正常发展的轨道，也只有认识到这两点，才能谈短期或中长期政策。

易宪容：我认为当前住房市场是一个以投机炒作为主导的市场，政府也明白当前以投机炒作为主导的住房市场是不可持续的，并且面临巨大风险，而为什么执行方的态度那么暧昧呢？首先，估计是在担心房价下跌后对中国经济增长的负面影响。中共政治局会议和经济工作会议表明，政府对房地产宏观调控的决心是坚决的，目标也很明确就是要让住房价格回到绝大多数人可接受的水平。但是他们仍然不希望看到房价下跌过大带来巨大风险，他们希望当前楼市调整所付出的成本最小。

对于地方政府来说，住房销售量的下跌、土地交易的减少，让以土地财政为主导的地方政府财政收入严重缩水。所以地方政府肯定要想办法松绑房地产宏观调控政策，先是佛山、成都直接修改当地限购政策，而后是更多的城市不回应限购延期的问题。不过，佛山和成都限购令“松绑”都被明令禁止，这也说明2012年限购政策肯定会继续延续。

政府通过实施有效的政策应该是人为挤出房地产泡沫代价最小的方式。从其他国家的经验来看，任何国家吹大的房地产泡沫没有不破灭的。但挤出房地产泡沫的方式不同，所产生的结果是不一样的。如果让房地产泡沫自然破灭，那么中国经济就得走上日本20年经济衰退之路。

回归程度取决于购买力

房价是否合理需考虑综合因素，调控的重点在金融政策和抑制投机性需求。房价要调整到绝大多数人买得起房，利用信贷、税收政策去除房子的赚钱效应。

中国经济时报：房价到底回归到什么程度才是正常的？

邓郁松：房价是否合理从根本上说取决于其是否与消费者的支付能力相适应。由于居民的收入是在不断的变化，所以判断房价是否正常、合理需要看相对的指标。就好比判断人的体重是否正常，不能单纯看重量，认为100斤就是瘦，120斤就是胖，还得考虑其身高。房价也一样，不能简单地看绝对水平，不能说每平米3000元的价格就是低了，30000元的价格就是高了。还要结合居民收入、生活水平来看，才能说究竟是不是合理的。

从国际经验看，房价收入比、住房可支付性指数、租售比或购租比等指标一般用于评价房价水平是否适当。但在使用这些指标时，我不建议直接套用所谓的国际上的经验数据，而是建议采用全国或某一城市某一指标的长期均值作为评判标准。如根据房价收入比的历史均值作为判断标准，部分房价明显偏高的城市新建住宅的销售均价仍需回落15％－30％。但用同样的标准判断，全国城镇新建商品住宅销售均价大幅回落的可能性很小。

易宪容：对于房地产发展模式，在2010年实施的“国十条”第一条中有一个清楚的思路，就是要让国内房地产市场最终回归到居住功能。要通过调控彻底地挤出房地产泡沫，不能只是认为把房价调整到一个程度就停止，而是要调整到绝大多数人都买得起房。