主题：房价回调已不可避免 哪些二、三线城市也会限购

部分房价上涨过快的二、三线城市将被纳入限购范围，此举将促使房价加快调整，根据之前的房价运行态势，包括牡丹江、丹东、岳阳等此前涨幅不小的城市可能会实施限购。

据理财周刊报道，限购范围的扩大，或将成为压垮房价的最后一根稻草。

距离政府从今年年初针对楼市展开新一轮更为严厉调控已近半年，但房价却如“猪坚强”一般，异常顽强。而与此同时，二、三线城市房价却逆势上涨，大有迎头赶上之势，在这场房价与调控的深度博弈过程中，房价似乎占了上风。

但限购面的扩大，则使胜利的天平开始向调控倾斜。此举透露出来的信号是政府近期绝无放松调控的想法，相反，调控还有趋紧的可能。在这样的背景下，不难发现房价回调的概率又大了许多。

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二、三线城市也将限购

再往后一段时间，昆山的项目来上海展销的时候，可能就无法打出“本项目”招牌了，因为将来会有更多的城市被纳入限购范围，这其中就可能包括昆山。

7月12日举行的国务院常务会议明确，要继续加强调控工作。根据会议精神，调控主要着力点为“从严把握和执行房价控制目标”、“继续严格实施住房限购措施”、“加快普通商品住房用地投放”等，而关于“继续严格实施住房限购措施”则格外引人关注，因为会议明确：房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

国家此次缘何要对二、三线城市进行限购？同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，大型房企向二、三线城市挺进，使得二、三线城市房价出现过快上涨趋势，并导致普通购房者购房压力越来越大。现实情况确实如此，目前有包括万科、恒大、碧桂园等大型房企四处“攻城掠地”，在提升当地楼盘品质的同时，也使得和需求不断升温。

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更为重要的是，由于尚未限购，使得二、三线城市成为性需求的乐园。张宏伟表示，由于没有限购政策限制，一线城市客转战二、三线城市，也助推二、三线城市房价过快上涨。这样的结果就是导致二、三线城市的房价向一线城市看齐。

记者梳理国家统计局的数据发现，今年1～6月，70个城市中新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个、29个，其中，除了北京、广州偶尔会出现外，其余均为二、三线城市。

北京中原地产在对“70个城市新建商品住宅指数”进行更进一步分析发现，限购城市涨幅明显低于非限购城市。在70个城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，而非限购的31个城市的平均涨幅为4.66%。而限购最严格的京沪广深四大一线城市的同比涨幅仅为3.85%。

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此前，认为只要将这些城市的房价上涨势头摁住了，便可打中“七寸”，并降服房价。但现实并非如此，从目前态势来看，“北上广深”四大一线城市上半年陷入低迷态势，成交量萎缩，价格上涨乏力，可以说，调控已产生了一定效果。而反观二、三线城市，房价上涨压力越来越大。从全国房地产调控的角度而言，全国房价涨幅就很难简单地从当前一线城市房价上来控制住。

对于这种现象，中国指数研究院副院长陈晟直言：“这使得政府不得不修正此前的调控思路。对于房价上涨较快的二、三线城市也必须出台限购政策。”

哪些城市会限购

预测，先期可能会有20个二、三线城市纳入到限购范围。如果房价继续上行，不排除后续纳入更多的城市。

其实，此次将二、三线城市纳入限购范围，并非新政策。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“新国八条”要求限购范围包括直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。其中房价上涨过高、上涨过快的城市，并未将二、三线城市排斥在外。而在此前公布的一批限购城市名单中，包括苏州、佛山、三亚、温州、无锡等，均属于三线城市。

至于哪些城市会进入新一轮限购名单，陈晟表示住建部主要依据两个指标来进行遴选，即房价涨幅和房地产开发增幅两个指标。

记者查阅国家统计局网站时，发现最近一次公布全国的房地产运行情况是在去年底，虽然无从得知最近的数据，但从中也可看出一些端倪。截止到2010年底，全国房地产完成增幅为33.2%，而超过全国水平的有河北、浙江、福建、山东、海南、黑龙江、安徽、江西、湖南、湖北、内蒙古、重庆、四川、贵州、青海、宁夏、新疆等。而按照惯性，这些省市在今年上半年，保持相应的增速并非没有可能。

记者进一步观察今年上半年月份的“70个城市新建商品住宅指数”发现，涨幅居前的二、三线城市，无不出自上述省份，如6月份涨幅居前的乌鲁木齐、秦皇岛、南昌、兰州、长沙、洛阳、丹东等，均是如此。此外，包括牡丹江、岳阳、西宁、襄樊、吉林等长期占据涨幅榜前列位置的城市，也均来自增幅较大的省份。

由此看来，未来再次纳入限购范围的二、三线城市，就在涨幅榜前列的城市中产生。在此，本刊根据国家统计局公布的相关数据，预测最有可能被限购城市。东部地区包括昆山、扬州、秦皇岛、丹东、韶关、惠州、吉林、烟台、锦州、牡丹江等城市，其中昆山、丹东、韶关等城市因为房价涨幅大、性需求比重高，其可能性则更大；中部地区则包括洛阳、岳阳、襄樊、常德、赣州等城市，其中涨幅较大的岳阳等城市无法逃脱限购命运；西部地区属于“重灾区”，虽然经济发展水平较慢，但房价涨幅却不亚于东部城市，此前没有出台“限购令”的重庆首当其冲，其次还包括包头、鄂尔多斯、桂林、遵义等。

当然，包括长沙、乌鲁木齐、呼和浩特、兰州、西宁等此前已经限购的城市，因为近段时间房价涨势仍然不小，因此认为极有可能会加大限购的力度，比如限购的范围扩大等。

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调控不会放松

此前一段时间，开发商中间曾风传限购取消说，在现在看来，这种可能性已是微乎其微。

当前，宏观经济增速仍在较高水平，通胀压力不减，房地产调控取得初步成效，但是仍存在一些问题，如房价上涨压力仍然较大，部分城市政策执行力度有所放松，保障房开工率低等。因此此次国务院部署新的调控措施，旨在进一步深化调控。

目前房价高企，但却无明显下调迹象，这是导致购房者和开发商互相持续观望的主要原因，而二、三线城市成交相对活跃，也是一线城市开发商价格下调意愿不大的主要原因。对此，德佑地产研究主任陆骑麟认为，一旦二、三线城市进入限购范围，后期必然会加剧开发商的资金压力，从而导致房价的下调。

业内人士分析指出，楼市调控加码已成必然。预计未来一段时间，相关部委还会有更多细化措施出台，如限购范围扩大到哪些城市，政府加大财政补贴鼓励社会资金参与保障房建设，保障房准入和退出机制等。

陈晟也认为，二、三线城市纳入限购范围，这对市场的影响不仅仅只是存在于心理层面。考虑到市场低迷状态已经持续了大半年，而未来又看不到松动的迹象，因此对于那些资金链已经逐渐紧绷的开发商来说，促销将成为切实可行的“自救”方式，房价回调已不可避免！